مالیات بر درآمد اجاره املاک

( مواد 52 الی 57 ق م م )
تعریف واژه واگذاری املاک

منظور از واگذاری، واگذاری به همراه تمامی حقوق و انشعابات و امتیازات میباشد. به عنوان مثال اگر شخصی جنس خود را بصورت امانی در انبار شخصی دیگر بگذارد و هزینه انبارداری پرداخت نماید، این عمل واگذاری املاک نمیباشد، اما اگر شخصی انبار دیگری را به همراه تمامی امتیازات آن برای مدتی اجاره نماید. این حالت یعنی واگذاری املاک و قوانین و مقررات فصل املاک در مورد آن حاکم است.

توضیحات ماده 53:

درآمد مشمول مالیات = مال الاجاره × 75%
(25% مکسوره، بابت استهلاک، تعهدات مالک و سایر هزینه ها میباشد)

• طرفین قرارداد اجاره : موجر و مستاجر هر کدام میتواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد.
  *محاسبه مالیات اجاره و تکالیف مالیاتی موجر و مستاجر :
  الف- مستاجر شخص حقیقی باشد :
  مستاجر هیچ تکلیفی ندارد و نحوه محاسبه مالیات موجر:
  1- موجر حقوقی :
  مبلغ مالیات = [مبلغ اجاره × 75%]× 25% نرخ ماده 105
  2- موجر حقیقی :
  مبلغ مالیات = [مبلغ اجاره × 75%] × نرخ های ماده 131 )

ب – مستاجر شخص حقوقی باشد:
1- اگر شخص حقوقی بدون قرارداد اجاره (بصورت رایگان) از ملکی استفاده نماید، مشمول درآمد اتفاقی خواهد بود .
2- اگر قرارداد، فقط شامل اجاره( به هر مبلغ) باشد، همان مبلغ اجاره پرداختی (توسط مستاجر حقوقی) ملاک و مبنای محاسبه مالیات خواهد بود .
مستاجرحقوقی، میبایست مالیات اجاره را از مال الاجاره کسر و به دارایی پرداخت نماید. ” تبصره 9 ماده 53 “
3- اگر قرارداد، شامل رهن کامل و یا رهن (ودیعه) و اجاره باشد،
مستاجر فقط نسبت به مبلغ اجاره تکلیف دارد و موجر بر اساس ارزش اجاری/جدول املاک مشابه،نسبت به مبلغ رهن مکلف است.
“صورتجلسه مورخ ۱۸/ ۴/ ۱۳۹۹ شورای عالی مالیاتی/نحوه اجرای مفاد تبصره ۱ ماده ۵۴ ی.م.م”

تعیین درآمد مشمول مالیات بر اجاره ملک در اجاره های دست اول و دست دوم

محاسبه درآمد مشمول مالیات بر اجاره ، در اجاره نامه های دست اول و اجاره نامه های دست دوم ، متفاوت می باشد.

در اجاره دست اول، اجاره دهنده، مالک آن است و در اجاره دست دوم، شخص اجاره دهنده، خود ملک را اجاره کرده است که بر این اساس نیز محاسبه درآمد مشمول مالیات آنها متفاوت می باشد.

درآمد مشمول مالیات بر اجاره، در اجاره داری دست اول، شامل کل مبلغ اجاره با کسر ۲۵ درصد استهلاک است. اما در اجاره داری دست دوم، میزان درامد مشمول مالیات بر اجاره، ما به التفاوت اجاره بهای دریافتی و اجاره پرداختی مستاجر برای ملک است.
(چنانچه نوع اجاره دریافتی دست دوم باشد، قادر به استفاده از معافیت های مورد اشاره در اظهارنامه املاک اجاره ای نخواهیم بود.)
به عبارت دیگر

اگر موجر مالک نباشد:

1-تکلیف مستاجر:
طبق رای شورای عالی مالیاتی مستاجر تکلیفی نسبت به کسر و ایصال مالیات اجاره، طبق تبصره 9 ماده 53 ندارد.
2-تکلیف موجر (موجری که مالک نیست):
در حالتیکه موجر مالک نمیباشد، استفاده از دفترچه ارزش املاک و 25% معافیت معنا ندارد و فرمول درآمد مشمول مالیات برای (موجری که مالک نیست)، همان ما به تفاوت دریافتی و پرداختی می باشد.
(وقتی یک ملک توسط مستاجر دوباره اجاره داده میشود، قراداد دوم اجاره مشمول مالیات اجاره نمیباشد و در قرارداد اول ما به تفاوت دریافتی و پرداختی درآمد مشمول مالیات می باشد.)

تبصره 4 ماده 53:

اگر مالکیت ملک متفاوت از مالکیت ماشین آلات و اثاثه باشد صرفا اجاره پرداختی بابت ملک مشمول مقررات فصل املاک میباشد یعنی مستاجر صرفا نسبت به مبلغ اجاره ملک بایستی تبصره 9 ماده 53 در خصوص کسر و ایصال مالیات تکلیفی اجاره را عمل نماید و برای محاسبه درآمد مشمول مالیات موجری که صاحب ماشین آلات است معافیت 25 در صد ماده 53 اعمال نخواهد شد.

تبصره 2 و 3 ماده 54:

به استناد تبصره 2 و 3 ماده 54 با ارائه اسناد و مدارک مثبته موجر میتواند نسبت به مالیات اجاره اعتراض کند.

ماده‌‌ 54 مکرر :

تمام واحدهایی که در سامانه املاک و اسکان ثبت نشده‌اند به ‌عنوان خانه خالی تلقی شده و مالک آن باید مالیات پرداخت کند. طبق اعلام رئیس کل سازمان امور مالیاتی نخستین مالیاتی که از خانه‌های خالی دریافت می‌شود در مرداد ماه ۱۴۰۰ خواهد بود.

برای محاسبه مالیات موضوع ماده 54 مکرر، با توجه به اینکه این مالیات ماهیت تنبیهی داشته و نوعی جریمه محسوب میشود، معافیتهای فصل املاک داده نخواهد شد ( به غیر از معافیت 25 درصدی موضوع ماده 53)
مبلغ مالیات اجاره = ارزش اجاری املاک × متراژ × 75% × ( 25% یا نرخهای ماده 131)
در این حالت مالیات به طریق علی الراس شناسایی میشود چون مال الاجاره ای در کار نیست.
پس معافیت هایی از قبیل معافیت ماده 57، معافیت موضوع تبصره 11 ماده 53 در خصوص متراژ 150متر و 200متر حاکم نمی باشد.

معافیت های پیش بینی شده برای صاحبان املاک اجاری:

1-محل سکونت مالک، و یک ملک دیگر به انتخاب او که محل سکونت افراد تحت تکفل و یا پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد او باشد، به شرط آنکه اجاره دریافت نکند، و جمع بقیه املاک او، «تجمعی» زیر ۱۵۰ متر معاف است.
(یعنی بجز دو ملک که : اولی- خودش سکونت داشته باشد، و دومی- افراد تحت تکفل و یا پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد او سکونت داشته باشند. برای بقیه املاکش جمعا تا ۱۵۰ متر معاف می باشد) ” تبصره 1 ماده 53″

2-درآمد شخص ناشی از اجاره از واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
املاک مسکونی که برای محل کار، اجاره داده میشود، معافیت املاک مسکونی ندارد. ) )

3-مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند، در طول مدت اجاره از ۱۰۰درصد مالیات بر درآمد اجاره معاف می باشند.

4-شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر ساله سقف آن اعلام می گردد از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می باشد. “ماده 57”

• معافیت صاحبان املاک اجاری موضوع” ماده 57″ ق م م در سال 1402 مبلغ 47میلیون و 500هزار تومان سالانه می باشد.
• حتی اگر مالک ادعا کند بجز درآمد اجاره، درآمد دیگری ندارد، مستاجر حقوقی مکف است، مالیات را کسر و پرداخت کند، در این مورد، تشخیص با اداراه دارایی است.
  مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک ارائه دهند.-
  در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.
  حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود.-

5-هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری را برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات، میزان مال الاجاره ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می پردازد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر می شود.

اظهارنامه املاک

-اشخاص حقیقی دریافت کننده درآمد اجاره املاک برای عملکرد هر سال مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی خود در نمونه ای که سازمان امور مالیاتی در دسترس قرار می دهد هستند و می بایست اظهارنامه از طریق سامانه مربوطه ارسال و مالیات متعلقه را پرداخت نمایند .

-برای اشخاص حقوقی دریافت کننده درآمد اجاره ، همان اظهارنامه موضوع ماده ۱۱۰ قانون .م.م ، [ تا آخر تیر ماه ] کفایت داشته و مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه نمی باشند.

-کلیه اشخاصی که ملک/ املاک خود را به اجاره واگذار نموده اند و درآمدی از آن حاصل می نمایند مشمول مالیات بوده و موظف اند تا پایان مهلت قانونی [ پایان تیر ماه هر سال برای عملکرد سال قبل ] نسبت به تسلیم اظهارنامه مالیات بردرآمد اجاره املاک خود اقدام نمایند.

-ارسال الکترونیکی اظهارنامه به منزله تسلیم قانونی اظهارنامه تلقی خواهد گردید و نیازی به ارائه اظهارنامه چاپ شده به اداره امور مالیاتی ذیربط نخواهد بود.

-در اظهارنامه الکترونیکی مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر مودی مشمول می بایست به ازای تمام املاک مورد اجاره در کل کشور یک اظهارنامه تسلیم نماید.

-صاحبان املاک اجاری متقاضی بهره مندی از معافیت مالیاتی موضوع ماده ۵۷ ق.م.م [ اینکه غیر از درامد اجاره، درامد دیگری ندارند و می خواهند از معافیت مالیاتی استفاده کنند ] باشند مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک تا پایان وقت مقرر قانونی – ۳۱ تیر ماه هر سال برای سال قبل – خواهند بود و چنانچه اظهارنامه مالیاتی موردنظر را در وقت مقرر تسلیم نکنند از معافیت مالیاتی موردنظر بهره مند نخواهند بود.

مودیان مالیاتی/صاحبان املاک اجاری شراکتی

 

-املاکی که مالکان متعدد دارد، چنانچه در اجاره غیر باشد و مالکان بخواهند اظهارنامه اجاره املاک تسلیم نمایند، می بایست هم مبلغ اجاره دریافتی و هم متراژ ملک اجاره داده شده را نسبت به سهم خود در اظهارنامه درج نمایند.
به عبارتی ملک اجاری ۲۰ متری، ماهیانه ۲ میلیون تومان که مالکان آن دو شریک سه دانگی باشند، هر یک از شرکاء در اظهارنامه متراژ مکان اجاری را ۱۰ متر و اجاره دریافتی را ۱ میلیون تومان درج نمایند.
-واحدهای مالیاتی مکلفند هنگام رسیدگی به چنین اظهارنامه هایی، میزان زیربنای مفید ملک اجاری را به نسبت سهم هر شریک محاسبه و جهت تعیین درآمد مشمول مالیات برای هر مودی منظور نمایند.

دیگر نکات مهم مبحث مالیات بر درآمد اجاره املاک

-با توجه به اینکه در ماده 53 عبارت (مال الاجاره) بدون عبارت (پرداختی) آمده است، حتی اگر مبلغ اجاره پرداخت نگردد، موجر موظف به پرداخت مالیات اجاره میباشد (موجر درآمد را به روش تعهدی کسب نموده است.)
اما مستاجر فقط در صورت پرداخت مال الاجاره موظف به کسر و پرداخت مالیات اجاره میباشد.

• حتی اگر بابت اجاره ملک اجاره ای دریافت نگردد، اداره دارایی بر اساس ارزش اجاری، مالیات اجاره را مطالبه میکند.
• دفترچه ارزش اجاری، سالانه ابلاغ می شود.

-زمانیکه شخص حقوقی خانه های سازمانی در اختیار کارمندان خود قرار میدهد، در صورتیکه دفاتر قانونی ارائه نماید، هر آنچه بابت اجاره دریافت کند درآمد او محسوب میشود و قوانین موجر و مستاجر در مورد آن کاربرد ندارد.

*اداره دارایی برای هر ملکی دو نوع ارزش دارد:
۱-ارزش معاملاتی (فروش) ملک:
که از نظر اداره دارایی(با هدف رونق فروش ) حداکثر ۲۰درصد ارزش روز است.
۲-ارزش اجاری
که تقریبا با قیمت روز اجاره، برابر است.
در حالتی که مستاجر شخص حقیقی است اگر قرارداد اجاره تا ۸۰٪ ارزش اجاری باشد، قابل قبول است.
اما اگر قرارداد اجاره کمتر از ۸۰٪ ارزش اجاری باشد، ارزش اجاری/کتابچه، مبنای محاسبه می باشد.
“ماده۵۴”

• فیش پرداختی مالیات می بایست بنام موجر و مستاجر باشد، و محل پرداخت، اداره مالیاتی محل ملک می باشد.

-مودیان مشمول ارسال فهرست معاملات، تا پایان سال ۱۳۹۵ تکلیفی برای ارسال قراردادهای نقل و انتقال و اجاره املاک ندارند، لیکن از ابتدای سال ۱۳۹۶، ارسال این دسته از اطلاعات، مطابق با سرفصلهای ایجاد شده در سامانه فهرست معاملات لازم الاجرا شده است.

_ در مواردی که موجر، زمین فاقد مستحدثه ای (زمین به تنهایی ) را به اجاره واگذار می نماید نیز اعمال کسر ۲۵ درصد بر کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی بابت هزینه ها و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره برای تعیین درآمد مشمول مالیات ضروری خواهد بود.
” بند ۸ از دستورالعمل شماره ۵۲۴ مورخ ۲/ ۱۲/ ۱۳۹۹ سازمان امور مالیاتی “

_ حق بیمه پرداختی توسط اشخاص حقیقی بابت بیمه های عمر و زندگی و بیمه های درمان، از درآمد مشمول مالیات آنها ( حتی درآمد حاصل از اجاره املاک ) قابل کسر می باشد.